Ακίνητα: Έρχεται νέος «έκτακτος ΕΝΦΙΑ» μέσω λογαριασμών ρεύματος – Τι αλλάζει

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) αποτελεί μια από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις που προβλέπονται στο υπό επεξεργασία νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, ο οποίος όμως δεν έχει ακόμη κατατεθεί επισήμως στη Βουλή ούτε δημοσιευθεί σε ΦΕΚ. Το προτεινόμενο τέλος έρχεται να αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον φόρο ηλεκτροδοτούμενων χώρων, με ενιαίο συντελεστή 0,80‰ έως 1‰, τον οποίο θα καθορίζει κάθε δημοτικό συμβούλιο. Η είσπραξη θα γίνεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικής ενέργειας και σύμφωνα με τις πρώτες εκτιμήσεις το νέο τέλος οδηγεί σε αυξήσεις που φτάνουν έως και το 185%, ανάλογα με τη ζώνη και την παλαιότητα του ακινήτου.

Αν και δεν έχει θεσμοθετηθεί ακόμη, η δημόσια συζήτηση είναι ήδη έντονη, καθώς τα πρώτα παραδείγματα υπολογισμών δείχνουν σημαντικές αυξήσεις στις ετήσιες επιβαρύνσεις των ιδιοκτητών, ενώ ταυτόχρονα τίθενται ερωτήματα για το πώς θα συνδεθεί το νέο τέλος με τις διευρυμένες αρμοδιότητες που προβλέπεται να αποκτήσουν οι δήμοι στο ίδιο νομοθετικό πλαίσιο.

Την ίδια στιγμή, όμως, η ΠΟΜΙΔΑ  προειδοποιεί πως ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης δεν επιφέρει μόνο αυξημένες επιβαρύνσεις, αλλά και επεκτείνει σημαντικά τις εξουσίες των δήμων έναντι των ιδιοκτητών, με διατάξεις που χαρακτηρίζει «επικίνδυνες και δυσανάλογες».

Αυξημένη αυτονομία για τους δήμους – αλλά και μεγαλύτερες αποκλίσεις

Η μεταρρύθμιση προσφέρει στους δήμους μεγαλύτερη ευχέρεια στη διαμόρφωση των συντελεστών. Αυτό σημαίνει ότι οι επιβαρύνσεις μπορεί να διαφοροποιηθούν σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, ανάλογα με τις ανάγκες και τη δημοσιονομική στρατηγική κάθε τοπικής αρχής. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα πιο ευέλικτο σύστημα, αλλά και τον κίνδυνο εντονότερων ανισοτήτων.

Σύμφωνα με τις κυβερνητικές εκτιμήσεις, το ΤΤΑ θα επιτρέψει στα δημοτικά συμβούλια να καταρτίζουν πιο σταθερούς προϋπολογισμούς, ενώ τα έσοδα θα κατευθύνονται σε έργα τοπικής ανάπτυξης, αναπλάσεις και δράσεις περιβάλλοντος. Το στοίχημα, ωστόσο, παραμένει η αποτελεσματική και διαφανής αξιοποίηση των πρόσθετων πόρων.

Την ίδια στιγμή, όμως, η ΠΟΜΙΔΑ  προειδοποιεί πως ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης δεν επιφέρει μόνο αυξημένες επιβαρύνσεις, αλλά και επεκτείνει σημαντικά τις εξουσίες των δήμων έναντι των ιδιοκτητών, με διατάξεις που χαρακτηρίζει «επικίνδυνες και δυσανάλογες».

Πόσο αυξάνεται το κόστος – Τα 4 παραδείγματα που δείχνουν τις πραγματικές επιβαρύνσεις

1.Παλιό μικρό ακίνητο (50 τ.μ., ζώνη 600 €)

• Αξία: 30.000 €
• ΤΑΠ σήμερα: 10,5 €
• Νέο ΤΤΑ: 24–30 €

Αύξηση: +128% έως +185%

2. 80 τ.μ. σε ζώνη 1.200 € (παλαιότητα 25 ετών)

• Αξία: 96.000 €
• ΤΑΠ: 33,6 €
• ΤΤΑ: 76,8–96 €

3. Νεόδμητο 100 τ.μ. σε ζώνη 2.200 €

• Αξία: 220.000 €
• ΤΑΠ: 77 €
• ΤΤΑ: 176–220 €

4. Μονοκατοικία 180 τ.μ., ζώνη 3.000 €

• Αξία: 540.000 €
• ΤΑΠ: 189 €
• ΤΤΑ: 432–540 €

Η τάση είναι καθολική: όλα τα ακίνητα επιβαρύνονται, με τα μικρά και παλιά να πλήττονται περισσότερο ποσοστιακά, και τα μεγάλης αξίας σε απόλυτα ποσά.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για τους ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων

Το νέο ΤΤΑ, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Κώδικα, σηματοδοτεί:

• Αυξημένες ετήσιες επιβαρύνσεις
• Μεγαλύτερη εξάρτηση από τις αποφάσεις των δήμων
• Διεύρυνση των εξουσιών των ΟΤΑ σε ζητήματα μίσθωσης και απαλλοτρίωσης
• Περιορισμό των χρονικών περιθωρίων αντίδρασης των ιδιοκτητών
• Ανασφάλεια δικαίου για όσους έχουν ακίνητα που μισθώνονται ή βρίσκονται σε διαδικασία πολεοδομικών παρεμβάσεων

Η συζήτηση για το νέο πλαίσιο αναμένεται να ενταθεί, καθώς οι δήμοι θα αρχίσουν να ανακοινώνουν τους συντελεστές ΤΤΑ και οι ιδιοκτήτες θα έρθουν αντιμέτωποι με τις πραγματικές οικονομικές επιβαρύνσεις.

Μια από τις σημαντικότερες αλλαγές στη φορολογία ακινήτων της τελευταίας δεκαετίας

Το ΤΤΑ δεν αποτελεί απλώς τεχνική προσαρμογή του ΤΑΠ, αλλά μια δομική μεταρρύθμιση στη σχέση ιδιοκτησίας και τοπικής αυτοδιοίκησης. Με αυξημένες εισφορές αλλά και μεγαλύτερη διαφάνεια, το νέο πλαίσιο δημιουργεί μια νέα πραγματικότητα για τα νοικοκυριά.

Η πλήρης εικόνα θα ξεκαθαρίσει με τις αποφάσεις των δημοτικών συμβουλίων το επόμενο διάστημα, όταν οριστικοποιηθούν οι συντελεστές για το 2025.

ΠΟΜΙΔΑ: «Υπέρμετρες εξουσίες στους δήμους

Έντονο προβληματισμό προκαλούν στην Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) οι διατάξεις του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, που συνοδεύουν την καθιέρωση του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ). Η ομοσπονδία υποστηρίζει ότι το νέο πλαίσιο δεν περιορίζεται σε αναμόρφωση των ανταποδοτικών τελών, αλλά εισάγει ένα σύνολο ρυθμίσεων που, όπως τονίζει, «διευρύνουν υπέρμετρα» τις εξουσίες των δήμων εις βάρος των ιδιοκτητών.

Παραγραφή απαιτήσεων έως και 10 έτη – και δυνατότητα αναδρομικών διεκδικήσεων 

Κεντρικό σημείο κριτικής αποτελεί η πρόβλεψη για παραγραφή οικονομικών απαιτήσεων των δήμων σε διάστημα 5+5 ετών, αλλά και η πρόβλεψη ότι οι δήμοι μπορούν να αναζητούν οφειλές «από τη γένεση της υποχρέωσης» σε περιπτώσεις μη δήλωσης ή ελλιπών στοιχείων.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, η συγκεκριμένη ρύθμιση δημιουργεί ένα καθεστώς όπου πρακτικά οι απαιτήσεις των δήμων καθίστανται απαράγραπτες, ακόμη κι αν οι ιδιοκτήτες δεν είχαν πρόθεση ή επίγνωση της παράλειψης, π.χ. λόγω ασθένειας ή μακράς απουσίας στο εξωτερικό.

Δεσμεύσεις μισθώσεων μέχρι 24 έτη, με δυνατότητα περαιτέρω επέκτασης

Η ομοσπονδία αναφέρεται επίσης στις νέες διατάξεις για τα ακίνητα που μισθώνονται από τους δήμους.

Με βάση το νέο πλαίσιο:

• η μίσθωση μπορεί να έχει διάρκεια 12 ετών,
• να ανανεώνεται για ακόμη 12,

και, όπως επισημαίνεται, υπάρχει η δυνατότητα παράτασης έως διπλάσιο χρόνο από τον αρχικά προβλεπόμενο.

Με αυτό το δεδομένο, η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι ιδιωτικά ακίνητα μπορεί να παραμείνουν σε χρήση δήμων για 36 ή ακόμη και 48 χρόνια, διάστημα που χαρακτηρίζει «υπερβολικό για οποιαδήποτε ιδιωτική περιουσία».

Σιωπηρή παράταση μίσθωσης εάν ο δήμος δεν αποχωρεί

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στη ρύθμιση που προβλέπει ότι, αν ο δήμος εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μισθωμένο ακίνητο μετά τη λήξη της σύμβασης, χωρίς τη συναίνεση του ιδιοκτήτη, η παραμονή του συνιστά σιωπηρή παράταση της μίσθωσης με το ίδιο μίσθωμα.
Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, αυτή η διάταξη περιορίζει ουσιαστικά το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να ανακτήσει τη χρήση του ακινήτου του.

Αναγκαστική τριετής παράταση μισθώσεων που λήγουν

Η ομοσπονδία εκφράζει επίσης αντίθεση στη δυνατότητα υποχρεωτικής παράτασης για τρία έτη μισθώσεων που έχουν ήδη λήξει ή πρόκειται να λήξουν εντός ενός έτους από τη δημοσίευση του Κώδικα.
Η παράταση αυτή προβλέπεται να γίνεται χωρίς καμία αύξηση μισθώματος, κάτι που, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, παρεμβαίνει δυσανάλογα στην ελευθερία των συμβαλλομένων.

Συνοπτικές διαδικασίες για απαλλοτριώσεις και παρεμβάσεις στα ακίνητα

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλούν και οι ρυθμίσεις που αφορούν τις απαλλοτριώσεις.
Με βάση το νέο άρθρο, οι δήμοι μπορούν να προχωρούν σε απαλλοτρίωση ακινήτων με συνοπτικές διαδικασίες, ακόμη και με «απλή δημοσίευση» σε τοπική εφημερίδα. Οι ιδιοκτήτες διαθέτουν αποκλειστική προθεσμία 15 ημερών για να ασκήσουν προσφυγή χρονικό περιθώριο που η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί ανεπαρκές, ιδίως όταν πρόκειται για διαδικασίες με σοβαρές επιπτώσεις στην ιδιωτική περιουσία.

Η συνολική εικόνα: επιβαρύνσεις και διεύρυνση παρεμβάσεων

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι η επιβολή του ΤΤΑ συνοδεύεται από ένα ευρύτερο θεσμικό πλαίσιο που μεταβάλλει σημαντικά τις σχέσεις ιδιωτών και δήμων.

Όπως αναφέρει:

• αυξάνονται οι επιβαρύνσεις μέσω του νέου τέλους,
• θεσπίζονται μακροχρόνιες δεσμεύσεις ακινήτων,
• διευρύνονται οι δυνατότητες αναδρομικών οικονομικών αξιώσεων,
• και επισπεύδονται οι διαδικασίες απαλλοτρίωσης.

Η ομοσπονδία καλεί το υπουργείο Εσωτερικών να επανεξετάσει τις κρίσιμες διατάξεις, επισημαίνοντας ότι επηρεάζουν «τον πυρήνα του δικαιώματος ιδιοκτησίας».